2014가합26**0 손해배상

임차인의 점유․사용하는 공간에서 화재가 발생하였음을 이유로 임대인이 임차인을 상대로 손해배상청구한 사건
(서울중앙지방법원 2014가합26**0 손해배상)

⊙ 원고 : 임대인 ⊙ 피고 : 임차인[소송 대리인 : 법무법인 (유한)금성 변호사 김동구]
⊙ 화재발생 : 2014. 2. 24.
⊙ 소송제기 : 2014. 5. 21. ⊙ 판결선고 : 2016. 7. 14. 원고청구기각(피고 승소)

1. 화재발생
① 원고 건물주와 피고 임차인은 2012. 11. 14. 단층 공장건물 171㎡(공장동과 가설건축물 천막동으로 구성됨)을 보증금 1,200만원, 월차임 100만원으로 임대차계약을 체결
② 원고 건물주는 임대목적물에 인접한 자신 소유의 건물 및 가설건축물에서 인쇄소를 운영, 2014. 2. 24. 19:43경 임대목적물(피고점유) 중 하나인 천막동에서 화재 발생
③임대목적물 및 그 안에 보관하고 있던 피고 소유 동산 전소, 원고의 인쇄소 건물로 불이 옮겨 붙어 전소되는 피해를 입음

2. 소송제기
① 원고 건물주는 2014. 5. 21. 피고 임차인 상대로 3억3천만원 손해배상 청구 소송 제기
② 청구원인 : 피고 임차인이 화재 가능성 있는 물건 등을 제대로 관리하지 아니한 과실로 인하여 화재 발생하였고, 그로 인하여 임대목적물을 포함한 원고 소유의 건물 3동과 가설건축물 4동이 전소되어 피해를 입었고, 폐기물처리비용․사용이익 손해, 기계 집기류․재고자산 등의 손해를 입었다고 채무불이행책임과 불법행위책임에 기한 손해배상청구

3. 피고 임차인의 반박 주장
피고는 이 사건 화재가 비록 임차인의 점유․사용영역에서 발생하였지만, 이 사건 화재는 임대인인 원고의 관리영역인 천막동 천장 부분의 파이프에 설치되어 있던 전기시설에서 발생한 것이고, 원고가 천막동에 설치된 전기시설의 하자를 제거하여 임대목적물을 사용․수익하기에 적합한 상태로 유지할 임대인의 의무를 다하지 못한 결과로 이 사건 화재가 발생한 것이므로, 임차인인 피고에 대하여 손해배상책임을 물을 수 없다고 주장하였습니다.

4. 1심 법원의 판단(임대인 원고 청구 기각)

가. 대법원 판례 인용
주택 기타 건물 또는 그 일부의 임차인이 임대인으로부터 목적물을 인도받아 이를 점유․용익하고 있는 동안에 목적물이 화재로 멸실된 경우에, 그 화재가 건물소유자측에서 설치하여 건물구조의 일부를 이루는 전기배선과 같이 임대인이 지배․관리하는 영역에 존재하는 하자로 인하여 발생한 것으로 추단된다면, 그 하자를 보수․제거하는 것은 임대차목적물을 사용․수익하기에 필요한 상태로 유지할 의무를 부담하는 임대인의 의무에 속하는 것이므로, 그 화재로 인한 목적물반환의무의 이행불능 등에 관한 손해배상책임을 임차인에게 물을 수 없다(대법원 2000.7.4.선고99다64384판결, 2009. 5. 28. 선고 2009다13170판결등).

나. 사실인정 및 판단
① 최초 목격자는 천막동의 지붕 가운데 쪽에서 불이 난 것을 보고 화재신고 했다고 진술, ② 이 사건 화재 당시 천막동 천장에는 전등 2개와 이를 위한 전기시설이 설치되어 있고,
③ 파주소방서는 천막동 전기시설이 파이프에 올려놓은 상태였고, 단선이 아닌 소선으로 설치되었으며, 천막동에 설치된 전등의 전선에서 용융흔이 발견되고 파이프조 중앙으로 이어지는 소선에서 단락(반단선)흔이 발견된 점 등을 종합하여 전기적 요인에 의한 발생한 것으로 추정하고 있으며,
④ 파주경찰서는 발화 또는 실화를 의심할 만한 자료가 없다는 이유로 내사종결,
⑤ 천막동에 설치된 전등 및 전기시설은 임대차계약체결 전부터 설치되어 있는 것으로 임대차계약 체결 이후에 임차인이 전기시설의 배선공사 기타 인위적인 조작을 가한 적이 없고, 위 전기시설의 이상을 알지도 못하였음
⑥ 임차인은 천막동을 소파 등 가구를 보관하는 창고로 사용하였고, 천막동에서 기계 작업 등을 한 사실이 없으며, 천막동에는 전등을 위한 전기시설 이외에 콘센트 등 별도의 전기시설이 설치되어 있지도 않아 위 전기시설 외에 별다른 화재원인 될 만한 사유를 찾을 수 없다는 점 등을 종합하면,
이 사건 화재는 임대인인 원고가 천막동에 설치된 전기시설의 하자를 제거하여 임대목적물을 사용․수익하기에 적합한 상태로 유지할 임대인의 의무를 다하지 못한 결과라고 봄이 상당하고, 달리 임차인인 피고의 과실을 인정할 증거 없으므로, 이 사건 화재로 인하여 임대목적물반환의무가 이행불능되었다고 하더라도 임차인인이 피고에 대하여 이로 인한 손해배상 책임을 물을 수는 없다며 원고 청구를 배척(기각)하였음.

5. 시사점
임대목적물 공간내에서 화재가 발생한 경우, 건물주 임대인은 임차인이 점유․사용하는 공간에서 화재가 발생한 것이므로 임차인의 과실 없음이 입증되지 않는 한 임대목적물반환의무가 이행불능되었다며 손해배상청구를 할 것임.
실제 소송실무에서 이러한 형태의 소송이 많이 제기되고 있음. 이때 임차인측에서는 당황하지 말고, 침착하게 임차인측에 유리한 자료를 확보하기 위한 입증 활동을 치밀하게 해야함.
즉, 구체적으로 최초 발화 지점이 어디인지를 화재현장이나 조사기관이 촬영한 사진․목격자의 진술을 통해 파악하고, 그 화재가 건물소유자측에서 설치하여 건물구조의 일부를 이루는 전기배선(특히 천장 속에 설치되거나 아니면 벽면 내에 전선관을 통해 설치) 등과 같이 임대인이 지배․관리하는 영역에 존재하는 하자로 인하여 발생한 것인지를 분석․입증해야 됨. 더 나아가 해당 전기배선 등의 하자가 있는 지점은 임차인이 사용․수익하면서 인위적인 조작을 가할 수 있는 위치가 아니고, 또 임차인으로서는 해당 전기시설의 하자가 있음을 알 수 없었다는 점 등을 적극적으로 증명할 필요가 있음.